Россия. Другое // 130-ый квартал. Иркутск
Попытки переосмыслить практики реализации городских проектов, которые в последние годы можно наблюдать в российских городах, привели нас к созданию серии публикаций, где мы рассмотрим несколько интересных кейсов в сфере благоустройства, транспортного планирования, жилищного строительства, внедрения новых технологий в проектирование и развитие территорий. Внимание будет сфокусировано на региональных проектах, поскольку именно они часто остаются в тени столичного мегаполиса, в то время как эффект от их создания весьма ощутим на локальном уровне.
130-ый квартал. Иркутск
130-ый квартал - общественное пространство, сделавшее городскую среду Иркутска более разнообразной, насыщенной и динамичной. «Иркутская слобода» (второе название 130-го квартала) – важная составляющая городской идентичности, своеобразная «визитная карточка», центр общественного притяжения, сформировавшийся сравнительно недавно. Он превратился в место локальной гордости и вошел в must-visit list гостей города. По приезду в Иркутск вас обязательно пригласят прогуляться по 130-му кварталу – здесь всегда кипит жизнь, книжная лавка соседствует с баром, бар с планетарием, а тот – с картинной галереей. 130-ый квартал можно считать достойным примером нового общественного пространства в реалиях российского градостроительства, хотя его реализация явилась компромиссом между взглядами проектировщиков, интересами частных инвесторов, полномочиями власти и мнением горожан.
130-ый квартал был спроектирован и построен на месте старой жилой застройки в центральной части Иркутска к 350-летию города и заявлен как проект реновации городской среды нового типа. Общая площадь территории составила 5,7 га. От разработки и утверждения градостроительного проекта до его реализации прошло 4 года (2009-2013 гг.), причём первый этап был завершен за 2 года (торопились ко Дню города, который в 2011 г. стал для Иркутска юбилейным). Бюджет проекта составил 3,2 млрд руб. [1]
Территория, отданная под реновацию, имеет богатую историю и является местом культурной памяти горожан. С давних пор она выполняла разные функции: еще в XVIII веке здесь проходил транзитный путь на Байкал, соседствовали ремесленное производство, торговля и жилье [2]. Выгодное расположение и удачное соседство с другими объектами – Крестовоздвиженской церковью, набережной Ангары, Иркутским музыкальным театром им. Загурского – сделало ее историческим и общественным центром города. Находясь в районе исторического центра, в последние годы она все чаще занимала умы городских властей, инвесторов и девелоперов. Так, один из потенциальных проектов реновации данного участка включал строительство на месте деревянной малоэтажной жилой застройки нового многоэтажного ЖК. Еще один вариант предполагал возведение однотипных деревянных коттеджей с сохранением всего нескольких памятников архитектуры [3]. Реализация подобных проектов вряд ли украсила исторический облик города. В 2009 году администрацией Иркутска было принято решение преобразовать квартал под общественное пространство, отреставрировать памятники архитектуры и сохранить историческую застройку. Работу планировалось завершить за два года, к празднованию 350-летия города. Профессиональные архитекторы и планировщики в предельно сжатые сроки представили свое видение реконструкции 130-ого квартала.
Программная идея, которую архитекторы Марк Меерович и Елена Григорьева закладывали в проект, – «продемонстрировать новую градостроительную политику в отношении деревянной застройки исторических городов России. Эта политика направлена не только на реабилитацию отдельных зданий-памятников, но прежде всего на восстановление целостных фрагментов исторической деревянной среды города с сохранением традиционной функции жилья и индивидуального ремесленнического предпринимательства, а также усилением современных функций: массового отдыха, досуга, культуры, обслуживания» [4]. По замыслу авторов, 130-ый квартал должен был стать культурным центром города, сочетая в себе современные функции полноценного общественного пространства с сохранением архитектуры прошлого, и органично встроиться в уже сложившуюся центральную среду города. На практике задумку удалось реализовать лишь частично, особенно в случае с регенерацией исторической застройки и сохранением genius loci территории.
Несмотря на то, что первоначальный план архитекторов предполагал сохранение жилой функции зданий, имеющейся растительности и реставрацию расположенных здесь деревянных домов, в реальности все деревья были вырублены, большинство строений признано аварийными и снесено, а жителей переселили в другие районы города. Место снесенных построек заняли перенесенные из других частей Иркутска дома деревянного зодчества, а прочие объекты были возведены заново. Поскольку проект планировалось сдать к 350-летию города, большинство работ проводилось в спешке, подрядчики не всегда использовали качественные и натуральные материалы, а от некоторых, зачастую ключевых, положений исходной концепции и вовсе пришлось отказаться.
Так, в процессе реставрации у некоторых деревянных домов «выросли» 5-метровые каменные цоколи и появились пластиковые окна. О возрождении ремесленных мастерских на территории квартала пришлось забыть. Место амфитеатра для прогулок и культурных событий, который по замыслу авторов должен был стать центром притяжения горожан, занял ТРЦ. Пешеходный мост, соединяющий 130 квартал с Театральной площадью, изначально построен не был. А ведь именно за счет создания амфитеатра и моста проектировщики планировали соединить несколько городских пространств в единую систему, что было призвано упорядочить транзитные людские потоки. В том числе увеличился бы и поток посетителей ТРЦ, который в изначальной концепции все же был, но располагался под землей, в то время как его крыша могла служить смотровой площадкой для прогуливающихся горожан и туристов. Рельеф местности позволял произвести необходимые работы, но в процессе строительства контроль над реализацией первичной концепции был упущен. Позже к идее строительства пешеходного моста все же вернулись, правда сейчас он ведет не на крышу ТРЦ, а на его верхние этажи, и местные жители часто приходят сюда любоваться панорамой города.
Сегодня рядом с ТРЦ можно наблюдать пустырь со строительным мусором, изменились функции некоторых объектов, выросли самострои, вместо творческих мастерских доминируют кафе и магазины, рекламные вывески перекрывают фасады домов, нет единой управляющей компании, обслуживающей квартал, – за состоянием территории следят частные собственники (на своих участках) и муниципалитет (в местах общего пользования).
Некоторых проблем можно было избежать, если бы при разработке проекта планировки удалось утвердить индивидуальные правила землепользования и застройки на данном участке, регулирующие не только функционал, но и стилевую и архитектурную составляющие проекта [5],однако этого не произошло. «Если правила зонирования застройки появятся, тогда инвестор будет просто обязан довести объекты до конца, исправив ошибки, которые очевидны для проектировщиков, на которые больно смотреть. Ведь правила зонирования застройки – это важнейший юридический документ, который не позволил бы допустить все эти искажения, который дал бы возможность эксплуатировать квартал в дальнейшем в соответствии с тем, как это было предусмотрено в проекте», - считает соавтор концепции и проекта планировки А.Ю. Макаров [6].
Несмотря на ряд недочетов, в 2012 году проект занял 2 место в рейтинге «Самые значимые архитектурные проекты в России за 2012 год» по версии портала недвижимости Maindoor.ru [7], уступив только мосту на остров Русский во Владивостоке [8].
Автор первоначального проекта планировки архитектор М. Меерович считает, что одно из главных достижений проекта в том, что «благодаря 130-му кварталу в центре внимания оказалось сохранение фоновой деревянной исторической застройки. Раньше она считалась мусором и шла под снос. Опыт Иркутской слободы доказал, что исторические здания могут быть привлекательны для инвестиций. Здесь сегодня визитная карточка Иркутска, здесь самый мощный трафик гуляющих и отдыхающих людей» [9].
Что касается бизнес-модели проекта, по утверждению М. Мееровича, большая часть бюджета финансировалась из средств частных инвесторов [10], однако точной информации в открытых источниках найти не удалось, поэтому оценить реальные затраты на реализацию проекта не представляется возможным. К тому же, весьма вероятно, что фактические изменения первоначальной концепции в части сохранения и реставрации объектов исторического наследия произошли в том числе по причине выбранной модели финансирования. Это подтверждают и руководители проекта: «Говорят, что 130-й квартал – это новодел: все неаутентичное и некрасивое. Но если задача стоит в привлечении частных инвестиций, то важно в первую очередь сделать объект коммерчески привлекательным. Тогда вы столкнётесь с тем, что все существующие иркутские памятники обладают низкими потолками, внутри много перегородок и комнат. Поэтому некоторыми вещами пришлось поступиться» [11]. Под вопросом также остается и инвестиционная привлекательность проекта. Несмотря на предполагаемую окупаемость объектов сроком в 10 лет (а для некоторых и того меньше) [12], оценить фактическую инвестиционную эффективность только предстоит, и это вопрос отдельного исследования.
И хотя успешность бизнес-модели и модели управления проектом является спорной (уместнее при этом говорить о множестве отдельных проектов, соседствующих на данном участке, поскольку единого владельца, а следовательно, единой модели управления и стратегии развития у территории на сегодняшний момент нет), о том, насколько удалось превратить 130-ый квартал в современное общественное пространство, лучше всего судить жителям и гостям города. Сейчас на территории квартала расположено более 50 объектов торгового и культурно-досугового назначения, несколько административных зданий, офисы, небольшие гостиницы, памятники и монументы, здесь ежедневно бывают горожане и туристы, активно развивается частный бизнес. В целом, 130-ый квартал безусловно стал точкой притяжения горожан и одним из центров экономической активности Иркутска, однако отсутствие четкого видения и управления данной территорией в скором времени может негативно сказаться на перспективах ее развития.
[1] По утверждению Лях А. Ф., Приходько М.Н., «Реорганизация производственно-коммунальных территорий в исторических центрах городов мира и создание на них туристических, рекреационных и культурных кластеров: анализ эффективности развития» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.investinfra.ru/files/issledovaniya/irkutskaya-sloboda.pdf. Официальных данных о бюджете проекта в открытых источниках найти не удалось.Там же.
[2] Там же.
[3] Еще один взгляд на иркутский 130 квартал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pribaikal.ru/stroim-vmeste-item/article/15977.html.
[4] Иркутск. Идеология комплексной регенерации квартала № 130 исторической деревянной застройки (ул. 3-го Июля, Седова, Кожова) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pribaikal.ru/obl-events/article/4255.html.
[5] Счёт «квартальных» недочётов. Почему инвесторы 130-го квартала опасаются за будущее иркутского реконструированного комплекса [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.vsp.ru/social/2015/07/10/555640.
[6] Еще один взгляд на иркутский 130 квартал [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pribaikal.ru/stroim-vmeste-item/article/15977.html.
[7] Самые значимые архитектурные проекты в России за 2012 год [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://w-stone.su/novosti/samye-znachimye-arhitektyrnye-proekty-v-rossii-za-2012-god.php.
[8] 3 место в этом рейтинге в 2012 было присуждено парку Горького в Москве.
[9] 130-й квартал: какой получилась визитная карточка Иркутска? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.irk.ru/news/articles/20160617/quarter/.
[10] Гордиться и восторгаться [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://expert.ru/siberia/2011/35/gorditsya-i-vostorgatsya/.
[11] Счёт «квартальных» недочётов. Почему инвесторы 130-го квартала опасаются за будущее иркутского реконструированного комплекса [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.vsp.ru/social/2015/07/10/555640.
[12] Перелыгин Ю.А. Городская среда и общество [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gisa.ru/74190.html.